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楼市,两个利空来了

金融行业内参 2020-06-19 06:02

来源:小白读财经(xiaobaiducaijing)

第一个利空。在5月份CPI已经降到3%以下的时候,6月15日央行的公开市场业务交易公告,宣布开展2000亿的MLF操作,利率是2.95%,利率和前一个月一样(5月15日),保持不变,降息落空。

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在这里我解释一下MLF操作,MLF操作本质上是商业银行与央行间的一种借钱方式,如果操作金额是100元,利率是2.95%,期限一年,那么商业银行就可以央行拿到了100块钱。在一年时间内,商业银行可以自由支配这100块钱,可以拿去贷款,也可以作为同业借贷。

一年之后,商业银行需要偿还102.95元给央行。由于这个过程在央行-商业银行之间进行,所以我们把MLF操作利率叫做政策利率。

与此同时,商业银行拿到100块钱后不会什么事都不干,不然多出的2.95元利息成本从哪搞。商业银行最有可能把100块钱拿去贷款。

如果我们把商业银行贷款对象分为农民、个体户、中小企业主、大型企业、国企、最优质大型企业。假设他们之间的贷款利率分别为农民(7%)、个体户(6%)、中小企业主(5.8%)、大型企业(4.3%)、国企(4%)、最优质大型企业(3.85%)。

如果我们把商业银行贷款与农民、个体户、中小企业主、大型企业、国企之间的贷款利率称为普通贷款利率,那么商业银行与最优质大型企业之间的贷款利率称为贷款市场报价利率(LPR)。

由于贷款市场报价利率(LPR)在最优质企业之间进行,大家信用都很好,也有足够的还钱能力。所以不用担心贷出的钱收不回来,从央行那里通过MLF操作的方式借得100块钱(利率2.95%),然后以3.85%贷款给最优质大型企业,最终商业银行可以躺着赚利息差0.9元。

按照规定,商业银行与最优质客户(主要是企业)之间的贷款利率当作为“基准利率”,也就是说,如果LPR利率降到了5个点,那么商业银行与农民、个体户、中小企业主、大型企业、国企之间的贷款利率理论上也会下调5个基点。反之,如果LPR利率上调了5个基点,那么商业银行贷款与农民、个体户、中小企业主、大型企业、国企之间的贷款利率理论上也会上调5个点。

又按照规定,LPR利率参考MLF利率,所以我们可以这么说,普通贷款利率参考LPR利率,LPR利率参考MLF利率。现在MLF利率没变,也就意味着本月22日,LPR利率也基本不会变。

本月MLF利率没降,这让很多人郁闷,看不懂。

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6月10日,5月份的CPI公布,只有2.4%,远低于3.5%的年度目标。CPI一般指普通生活用品的价格指数,比如猪肉、蔬菜、水果、服装等,CPI高了商品价格就贵,老百姓买不起。CPI降了,老百姓生活成本降低。

降息的本质是让钱更便宜,购买力下降。经济不好的时候央行需要降息,比如如果荔枝的价格今天是5块,明天是6块,后来是7块钱,那么你买荔枝只会是往前,而不是置后,这样会促进消费,刺激经济。但是降息时,央行也会考虑老百姓的感觉,猪肉价格太高了,老百姓买不起,影响生活质量,所以当CPI太高的时候,央行降息往往会很犹豫、苦恼。

现如今,CPI降了,央行应该有底气降息才对,但现在按兵不动,可能是央行想的更多。

有这两个可能:

1、虽然很多企业都哭着喊穷,但市场并不是真的缺钱,只是在银行体系里空转,比如A银行从央行里拿了100块钱,A银行借钱给B银行,B银行又借钱给信托公司,信托公司又借钱给C银行,转来转去钱还是在金融体系内。

2、降息幅度过大,节奏太快,会让楼市过于亢奋。谁最希望降息,这包含开发商、已经买房的人。在中国,降息的目的从来就不是为了房地产,但每一轮的降息,都会让楼市翩翩起舞。如果钱进入房地产的话,其他企业会因为没有水分的浇灌而枯萎,房价越涨越高,最终拉开有房和无房人士的财富差距,穷者越穷,富者越富。

所以,本次不降息意味着楼市遇到一次小挫折,它们会因为短期内得不到水分的滋养而苦恼。长期来看,利率走低是趋势,因为不降息,虽然楼市会头疼,但实体经济也不好过,6月不降,那么7月份可能会降,某一次的不降,只是给楼市一次敲打,让楼市变乖,不要太过头,而不是趋势性下跌。

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第二个利空。最近,央行发布一个大额现金管理试点的通知,大概内容是各地银行存取现有额度限制,对公是50万。对私分别为河北省10万元、浙江省30万元、深圳市20万元,超过的话需要登记。自2020年7月起,河北省开展试点;自2020年10月起,浙江省、深圳市开展试点。

这有什么影响?当然,如果你守规守纪,收入合法,对你当然没有影响。但如果你违规乱纪、弄虚作弄当然会影响你。

现在的网络和第三方支付非常发达,除了少数落后地区微信或支付宝支付没普及之外,基本很少用现金支付,你可以看到,现在连街上乞讨的都放个二维码了。

网络时代让现金交易大大降低,但也有些使用大额现金,用来干嘛,买猪肉不需要、买水果不需要,但买房子需要。

一般来说,喜欢使用大额现金的人员无非是几个目的,偷税、行贿、洗钱、非法出境等,所以现在要强化管理,但只是在试点,之所以只是试点,而不是全面推开,就是因为影响大。这就相当于社保缴费那样,大家都知道正正经经缴费的没几个,但国家没有一刀切,而是给个时间过度,给你提个醒。

对楼市的资金有两个影响:

1、有的企业通过企业贷、经营贷从银行获得大量的廉价资金,按照规定这部分钱只能用来企业经营,但有的企业用来买房,如果是通过银行转账方式购房很容易监测到,但如果是取现后再购买不易被发现,这类大额现取也成为资金进入楼市的方式之一。

2、有的人通过现金买房来避税,比如一套房子200万,但有可能存在双合同,现金支付100万,银行转账100万,最终只缴100万交易额度的税费,相当于买房减税。

大家可以看到,这次大额现金管理试点是三个地方,河北、深圳和浙江,两个是省份,一个是市级,为何深圳只是计划单列市却单独列出呢?

因为深圳楼市杠杆率高、金融发达、房价高企,深圳房价高有相当一部分原因是违规资金推高导致,比如消费贷、经营贷资金买房,在这里面大额现金存取增加监管的难度。买一套500万的房子,原来可能取现200万买房,现在额度降到20万,也就意味着需要10个人的额度才到200万,限制了你买房时随心所欲、任性。

浙江则是民营企业发达、借贷便利,在这里试点可以观察对民营经济的影响。河北靠前北京,可以观察对以国企为主的北方经济影响。

总之,大额现金管理试点对相关地方带来利空,但不意味着房价下跌。房价显著下跌显然不利于稳增长,当房价有明显下跌压力时,有很大的可能通过其他利好来对冲。而对于房价有显著上涨压力的城市,大额现金管理试点政策起到的是刹车作用,至于车子能不能停下来,除了看刹车的力度,还要看车子向前的推力。

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